Ruimte voor werk in Antwerpen
Antwerpen stuurt op grond, Nederland op regels. Een dag langs AG Vespa, PAKT en de Blikfabriek laat zien wat dat verschil oplevert voor werken en maken in de stad. En wat het kost. Op uitnodiging van Floris van der Zee (Bura) ging ik eind september met de Coalitie Ruimte voor Werk een dag naar Antwerpen. Met onder anderen Eit Hasker (gemeente Delft), Michiel van Hoof (U-Minds), Bernardina Borra (The Spontaneous City) en Jaap Schoufour (Stipo) keken we naar één vraag: hoe houdt een stad plek voor werken en maken, terwijl alles om haar heen woning wil worden?
Nederlandse steden kennen die vraag. Werkplaatsen verdwijnen, bedrijventerreinen transformeren, en wat terugkomt is een plint met een koffiebar. Antwerpen heeft geen pasklaar antwoord. Wel drie plekken die elk een ander antwoord proberen.
De stad als eigenaar
De dag begon bij AG Vespa, het autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadsprojecten. Elisabeth Mercelis liet zien wat dat in de praktijk betekent. Het bedrijf werd in 2003 opgericht om stadsbezit te beheren en vooral te verkopen. Vandaag werken er 450 mensen, beheert het zo'n 1.100 gebouwen voor stad, OCMW en zichzelf, en investeert het jaarlijks rond de 100 miljoen euro in bouwprojecten en openbare ruimte. Samen bezitten stad, OCMW en AG Vespa elf procent van het Antwerpse grondgebied.
Het verschil met Nederland zit niet in het geld. Het zit in de positie. Een Nederlandse gemeente schrijft een omgevingsplan en hoopt dat de markt levert. Antwerpen houdt de grond, geeft een ontwikkelaar via het recht van opstal het recht om te bouwen, en kiest die ontwikkelaar op kwaliteit én prijs. Grond, ontwikkeling, bouw en beheer zitten in één hand. Wie een gebouw laat ontwerpen, moet het twintig jaar onderhouden. Dat dwingt tot kwaliteit.
Het bedrijf rekent bovendien voorbij de verkiezingen. Een gebiedsontwikkeling die langer loopt dan één legislatuur van zes jaar staat los van de jaarlijkse stadsbegroting. In de Ringstad, de zone langs de toekomstige overkapping van de Ring, is 68 procent van de grond in handen van stad en Vlaanderen. Dat is geen beleidsambitie. Dat is een onderhandelingspositie.
De onbehaaglijke driehoek
Mercelis benoemde het zelf, en eerlijk: de onbehaaglijke driehoek. Kwaliteit, maatschappelijke meerwaarde en rendabiliteit heten gelijkwaardig. Hoe ze tegen elkaar worden afgewogen, is niet openbaar. In krappe jaren wint het rendement.
Daar zit de schaduwzijde. Grondeigenaar, opdrachtgever, bouwheer en kwaliteitsbewaker zijn dezelfde partij. Tegenspraak van buiten is er nauwelijks. De voorzitter van de raad van bestuur is een schepen, dus autonoom betekent hier niet onafhankelijk. En het model werkt alleen waar de stad eigenaar is. Op private grond heeft Antwerpen minder in handen dan Amsterdam met zijn harde woningbouwnormen. Antwerpen heeft de grond. Amsterdam heeft de regel.
Een eigenaar die bleef
Het bewijs van kwaliteit zagen wij direct in het Groen Kwartier waar AG Vespa is gehuisvest, een woonwijk op het terrein van het voormalige militair hospitaal. Wonen met een hoge kwaliteit in een park. Het park wordt door de bewoners en buurt goed gebruikt. Werk speelt er een bijrol.
Een paar honderd meter verderop ligt het tegendeel. PAKT is een binnenterrein van zevenduizend vierkante meter met oude pakhuizen, in 2006 gekocht door de broers Ismail en Yusuf Yaman. Het plan was renoveren en doorverkopen. Ze bleven. Eerst kwamen kunstenaars en muzikanten, pas elf jaar later volgde de opening met zo'n 25 bedrijven: koffiebranders, chefs, brouwers, ontwerpers. Op het dak ligt een stadsboerderij van 1.800 vierkante meter. De coöperatie Volle Grond gebruikt dat dak gratis en onderhoudt in ruil het groen op de hele site. Geen huur, wel zorg.
De ovenwarmte van de pizzeria verwarmt de kantoren erboven. Regenwater van het dak gaat naar de koffiebranderij. Groenten gaan naar de keukens beneden, keukenafval gaat als compost terug naar het dak. Geen van die stromen is groot. Samen bewijzen ze iets: circulariteit begint bij buren die weten wat de ander weggooit. De ruimtelijke voorwaarde is nabijheid.
Toch verdient PAKT een tweede blik. Het plein voelt openbaar, maar is het niet. Het publieke karakter is een gunst van de eigenaar, geen recht. En het economische zwaartepunt ligt bij koffie en eten. Dat betaalt de huur, maar het is het bekende patroon van elke populaire binnenstad: maken wijkt voor beleving. Werk wordt decor.
Eerst leven, dan plannen
Mijn dag eindigde in Hoboken, aan de Lageweg. Hier speelt het scenario dat het meest op Nederland lijkt: versnipperd eigendom, vervuilde grond en een stad zonder grondpositie. Twee fabrieken bepalen het beeld. De velgenfabriek van Lemmerz staat al twintig jaar grotendeels leeg. Ernaast ligt de voormalige blikfabriek van Crown, sinds 2019 De Blikfabriek.
Ontwikkelaar DC Belgium wist dat het bestemmingsplan jaren zou duren en koos niet voor hekken, maar voor een buurtcafé. Daarna groeide het, vraaggestuurd: een maakatelier van 3.000 vierkante meter met gedeelde machines, kunstenaarsateliers, een skatehal, een muziekcentrum, een huiswerkklas, een sauna in het bos. Programma dat geen ontwikkelaar ooit had bedacht maar zeer succesvol bij elkaar is gebracht door Joris Goorden, artistiek en dagelijkse leider van de Blikfabriek. De vraag naar ruimte is er inmiddels ruim vier keer groter dan het aanbod.
Eerder schreef ik over ‘Ruimte voor wat nog moet komen’, met projecten welke beginnen met eerst niets doen en goed kijken wat er al is. De Blikfabriek is daarvan de grootschalige versie.
Rond de fabrieken bracht de stad sinds 2015 zes grondeigenaren aan één tafel. Geen grond, wel een tafel. In ruil voor samenwerking kregen ze planzekerheid. Het hart van die coalitie is geen tekening, maar een gezamenlijk rekenmodel. De les was hard en helder: hoe groter het park, hoe hoger eromheen gebouwd moet worden. Het raamwerk van PTArchitecten en 1010au legt een overstroombaar park van tien hectare op het deel dat niet bebouwbaar is, met bouwvelden en behouden hallen eromheen.
Het tijdelijke is beter dan het plan
Hier wringt het. De Blikfabriek is gemengd: buurt, sport, makers en cultuur op één terrein. Het plan dat volgt, scheidt wonen en werken. De eigenaren geloven niet in menging en de Antwerpse regels zitten in de weg. Zo'n duizend woningen moeten park en sanering betalen. Werkruimte wordt de sluitpost.
Wat bedrijvigheid precies is, werd bovendien nooit vastgelegd. Is een padelhal werk? Een koffiebar met terras? Zonder definitie wint wat het meeste oplevert. De huidige makers draaien op contracten van zes maanden, tegen huren onder de markt. Of ze straks nieuwbouwprijzen kunnen betalen, garandeert niemand.
Het tijdelijke bewijst dat menging werkt. Het permanente durft het niet aan.
Wie de grond heeft, bepaalt het gesprek
Drie plekken, drie lessen. AG Vespa laat zien wat een stad kan als ze eigenaar is. PAKT laat zien wat een eigenaar kan als hij zich als een stad gedraagt. De Lageweg laat zien wat overblijft als niemand alles in handen heeft: samen rekenen, of samen stilstaan.
Voor Nederland is de les misschien niet dat we een AG Vespa moeten oprichten. Maar de houding van AG VEspa is wel interessant. Verwerf grond voordat de transformatie begint. Geef kavels uit op kwaliteit en prijs, en publiceer het verschil tussen de hoogste opbrengst en de opbrengst die je accepteert. Definieer werk voordat je het plant, anders wordt elke werkplint een terras. En neem het tijdelijke serieus, niet als overbrugging naar de sloop.
Ruimte voor werk ontstaat niet in een plint. Ze ontstaat bij wie blijft.
Met dank aan Floris van der Zee en de Coalitie Ruimte voor Werk voor de uitnodiging, aan AG Vespa voor de presentatie en aan Eit Hasker voor de foto's. Hier meer over de Coalitie ruimte voor werk
Meer van dit soort verslagen? Blader gerust tussen de andere columns op Herderfactory